仁愛圓環商圈  大安買屋 / 大安買房 - 敦南信義商圈黃金地下樓陳麗真0937-871-488

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4688 萬
參考單價：107.61 萬/坪
地址：台北市大安區四維路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：43.566 坪 (不含車位面積)
其他面積：43.566 坪
土地面積：11.336 坪
樓別/樓高： B1樓 / 6樓
屋齡：41 年
法定用途：一般零售業
形式/類型：商用/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：市立仁愛國小 / 市立仁愛國中
鄰近公園：德安公園
生活機能：信維市場
附近交通：信義敦化路口公車站/大安捷運站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳：位於大安區敦南信義核心商圈，鄰近信義敦化路口公車站與大安捷運站，生活機能成熟。空間條件寬敞：樓高達到 3.6 公尺，相對於一般地下室較為開闊，適合規劃零售或展示空間。產權類型多元：屬於華廈商用性質，在貸款與稅務規則上與住宅有所不同，適合特定投資需求。
劣勢 (Weaknesses)	樓層條件較差：位於 B1 地下室，自然採光不足，通風與潮濕狀況需自行確認，易影響商品展示或人員長時間停留的舒適度。屋齡偏老：屋齡達 41 年，硬體設備與管線可能老化，後續維修成本需納入評估。使用限制嚴格：商用標的房屋無法辦理戶籍登記，不適合自住需求，且買賣所得稅與持有稅通常高於住宅。
機會 (Opportunities)	危老都更潛力：物件標示有規劃危老重建，若成功執行，未來可能透過重建獲得更高資產價值。租金收益穩定：仁愛國小附近加上商圈腹地，對於特定零售、補習班或辦公室需求仍有高承租潛力。資產保值性：信義區土地稀缺，核心地段長期來看具抗跌能力。
威脅 (Threats)	重建進度不確定：「規劃中」不等於一定執行，都更談判耗時且存在變數，短期無法獲得實質收益。市場需求波動：電商興起對實體零售造成衝擊，B1 商業空間去化速度可能不如街面店面。融資成本較高：商用不動產貸款成數通常低於住宅，若槓桿操作，資金壓力與利率風險較大。

2. 物件評論

此物件適合「投資收租」或「置底等待重建」的投資者，並不建議作為自住用途。

主要理由如下：

地段價值高但使用受限：雖然位於大安敦南核心商圈，交通便利且學區優質，但 B1 地下室與商用屬性限制了其居住功能，若您是希望安家落戶，此物件並非合適選擇。
潛在增值空間存變數：「危老都更」是最大的賣點，但這屬於不確定性投資，需確認附近其他地主意願及都市計畫細節，不能僅寄望於重建獲利。
硬體與成本考量：41 年屋齡加上高單價，後續可能面臨維修翻新的高成本，且地下室通風採光問題長期存在，可能影響租金競爭力。

建議您若考慮購入，請先確認自身資金是否能承擔較高的商用稅費及貸款門檻，並親赴現場檢視通風與漏水狀況，再評估是否符合您的投資策略。